Ein Immobilienmakler verliert seinen Provisionsanspruch von 28.560 Euro, weil eine unwirksame Reservierungsvereinbarung die Entscheidungsfreiheit des Käufers einschränkte. Das Landgericht Frankfurt verurteilt den Makler zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr von 10.000 Euro – ein wegweisendes Urteil für Makler und Käufer.
Der Fall im Überblick
Gericht
LG Frankfurt am Main, 10. Zivilkammer
Aktenzeichen
2-10 O 359/22
Entscheidung
30. Oktober 2023
Timeline des Falls
Maklermitarbeiterin führt Besichtigung durch. Käufer bekunden Interesse an der Immobilie (Kaufpreis: 400.000 Euro).
Telefonat: Maklerin teilt mit, dass Käufer die Immobilie zum angebotenen Preis kaufen können. Dabei wird besprochen, dass eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet werden soll.
Käufer unterzeichnen die Reservierungsvereinbarung mit einer Reservierungsgebühr von 10.000 Euro. Die Gebühr soll bei Kaufabschluss auf die Maklerprovision (6 % zzgl. MwSt.) angerechnet werden. Reservierungsfrist: bis 06. Oktober 2022.
Parteien unterzeichnen Honorarvereinbarung über Maklerlohn in Höhe von 28.560 Euro.
Notarieller Kaufvertrag wird abgeschlossen.
Käufer erklären Widerruf des Maklervertrags und fordern Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Die Reservierungsvereinbarung
Die Reservierungsvereinbarung enthielt folgende Kernpunkte:
- §Der Käufer beabsichtigt, die Immobilie zum Kaufpreis von 400.000 Euro zu erwerben.
- §Für Vermittlungs- und Abwicklungsarbeiten erhält das Maklerbüro eine Provision vom Käufer in Höhe von 6 % zzgl. gesetzl. MwSt.
- §Für diese Reservierungsvereinbarung leistet der Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 Euro. Die Reservierungsgebühr wird bei erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags mit der Provision verrechnet.
- §Die Reservierung ist bis zum 06.10.2022 befristet. Sollte bis zu diesem Termin kein Kaufvertrag zustande gekommen sein, so wird diese Reservierungsvereinbarung hinfällig.
- §Der Käufer verpflichtet sich, sollte ein Kaufvertrag durch sein Verschulden nicht zustande kommen, 50 % der Reservierungsgebühr dem Maklerbüro als pauschalen Aufwandsersatz für dessen entstandenen Aufwendungen erstatten.
Die Entscheidung des Gerichts
Käufer gewinnen
- ✓Rückzahlung der Reservierungsgebühr: 10.000 Euro
- ✓Zinsen (5 % p.a.) seit 10.11.2022
- ✓Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten: 1.842,12 Euro
Makler verliert
- ✗Provisionsanspruch verwirkt (§ 654 BGB)
- ✗Entgangene Provision: 28.560 Euro
- ✗Kostentragende Partei im Rechtsstreit
Rechtliche Analyse
1. Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung (§ 307 BGB)
Das Gericht stellte fest, dass die Klauseln der Reservierungsvereinbarung (Ziffern 7 und 9) wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind:
AGB-Kontrolle nach § 307 BGB
Die Reservierungsvereinbarung unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, da es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen (AGB) handelt. Die Klauseln waren vorformuliert und wurden bereits häufig mit Kunden abgeschlossen.
Entscheidend: Die Klauseln benachteiligen den Käufer unangemessen, da die Verpflichtung zur Zahlung der Reservierungsgebühr das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung nicht ausreichend berücksichtigt.
Problem: Die Reservierungsvereinbarung sah vor, dass 50 % der Gebühr (5.000 Euro) beim Beklagten verbleiben sollten, wenn der Kauf durch Verschulden des Käufers nicht zustande kommt. Dies stellt einen Versuch dar, sich für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen eine Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet ist, dass sich für die Kunden aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung Kunden nennenswerte Vorteile ergeben.
2. Verwirkung der Maklerprovision (§ 654 BGB)
Das Gericht entschied, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt hat, weil die unwirksame Reservierungsvereinbarung die Rechtslage verzerrt und den Eindruck erweckt hat, dass der Käufer rechtlich gebunden sei und zu nicht unerheblichen Zahlungen verpflichtet sei.
Verwirkung analog § 654 BGB
Die Rechtsprechung geht analog § 654 BGB von einer Verwirkung des Lohns aus, wenn eine vorformulierte Reservierungs-/Ankaufsvereinbarung die Rechtslage verzerrt, den Kaufpreis als nicht mehr verhandelbar darstellt und den Eindruck erweckt, der Käufer binde sich rechtlich und sei zu nicht unerheblichen Zahlungen verpflichtet.
Referenz: BGH, Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10, NJW 2010, 356
Das Gericht stellte fest, dass die Formulierung in Ziffer 4 der Reservierungsvereinbarung, wonach der Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro „vereinbart worden" sei, eine Rechtsverbindlichkeit suggeriert, die zu diesem Zeitpunkt mangels notarieller Beurkundung noch nicht bestand.
Zudem hätte der Beklagte bei Abstandnahme der Käufer vom Kaufvertrag die Hälfte der Reservierungsgebühr, mithin 5.000 Euro, einbehalten. Dies entspricht vorliegend etwa 17,5 Prozent des hier vereinbarten Maklerlohns (28.560 Euro).
3. Keine individuelle Vereinbarung
Der Makler argumentierte, dass die Reservierungsvereinbarung auf Druck der Käufer zustande gekommen sei und daher eine individuelle Vereinbarung darstelle, die nicht der AGB-Kontrolle unterliege.
Das Gericht wies dies zurück: Entscheidend für die Abgrenzung zwischen Individualvereinbarung und AGB sind die tatsächlichen Umstände, unter denen der Vertrag zustande kam. Die Reservierungsvereinbarung war vorformuliert und wurde nicht individuell ausgehandelt. Die bloße Tatsache, dass der Käufer die Zahlung angeboten hat, macht die Vereinbarung nicht zu einer individuellen Abrede.
Kernaussagen des Urteils
Reservierungsgebühren unterliegen AGB-Kontrolle
Vorformulierte Reservierungsvereinbarungen sind AGB im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB und unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Die Tatsache, dass die Vereinbarung auf Wunsch des Kunden zustande kam, ändert daran nichts.
Unwirksame Klauseln führen zur Verwirkung der Provision
Wenn eine Reservierungsvereinbarung unwirksame Klauseln enthält, die die Entscheidungsfreiheit des Käufers einschränken, kann der Makler seinen gesamten Provisionsanspruch nach § 654 BGB verlieren – auch wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande gekommen ist.
Rechtsverbindlichkeit darf nicht suggeriert werden
Formulierungen wie „Der Kaufpreis ist mit 400.000 Euro vereinbart worden" suggerieren eine Rechtsverbindlichkeit, die vor notarieller Beurkundung nicht besteht. Dies verzerrt die Rechtslage und benachteiligt den Käufer unangemessen.
Handlungsempfehlungen
Für Käufer
- →Reservierungsvereinbarungen kritisch prüfen: Lassen Sie die Vereinbarung vor Unterzeichnung anwaltlich prüfen, insbesondere hinsichtlich der Rückzahlungsbedingungen.
- →Widerrufsrecht prüfen: Auch nach Unterzeichnung können unwirksame Klauseln angefochten werden. Bei Zweifeln sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
- →Keine voreiligen Zahlungen: Zahlen Sie Reservierungsgebühren nur, wenn die Vereinbarung transparent und fair ist.
Für Makler
- →Verzicht auf vorformulierte Reservierungsvereinbarungen: Verwenden Sie keine standardisierten Reservierungsvereinbarungen mit pauschalen Rückzahlungsklauseln.
- →Transparente Kommunikation: Stellen Sie klar, dass vor notarieller Beurkundung keine Kaufverpflichtung besteht.
- →Rechtliche Beratung einholen: Lassen Sie Ihre Vertragsvorlagen von einem Fachanwalt für Maklerrecht prüfen, um Verwirkungsrisiken zu vermeiden.
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