Aktualisiert: Regierungsentwurf (April 2026)
Dieser Artikel wurde auf Basis des Regierungsentwurfs (Kabinettsbeschluss) aktualisiert. Gegenüber dem früheren Referentenentwurf des BMJV gibt es wesentliche inhaltliche Änderungen – insbesondere bei der Indexmiete-Deckelung und beim Möblierungszuschlag. Die nachfolgenden Angaben beziehen sich ausschließlich auf den Regierungsentwurf.
Kurzfassung für Eilige
Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform 2026 („Miete II") sieht sieben wesentliche Eingriffe vor: Begrenzung der Indexmieterhöhung in angespannten Märkten (ab 3 % Inflation: hälftige Kappung des Überschreitungsbetrags), Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung, Regulierung des Möblierungszuschlags (1 % Zeitwert / max. 10 % NKM), Begrenzung der Kurzzeitvermietung auf 6 Monate (Verlängerung auf 8 Monate möglich), Anhebung der Wertgrenze im vereinfachten Modernisierungsverfahren auf 20.000 €, Erweiterung des § 566 BGB auf Miteigentümerveräußerungen sowie Klarstellungen zur Mietspiegel-Datenerhebung. Für Vermieter und Investoren entstehen erhebliche wirtschaftliche Risiken und neue Compliance-Pflichten.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Hintergrund und Zielsetzung des Regierungsentwurfs
- 2. Indexmiete: Hälftige Kappung ab 3 % Inflation
- 3. Schonfristzahlung: Ausweitung auf die ordentliche Kündigung
- 4. Möblierter Wohnraum: Neue Berechnungsregeln und Auskunftspflicht
- 5. Kurzzeitvermietung: 6-Monats-Grenze mit Verlängerungsoption
- 6. Vereinfachtes Modernisierungsverfahren: Anhebung auf 20.000 €
- 7. Weitere Änderungen: § 566 BGB, Mietspiegel, Gewerbemiete
- 8. Inkrafttreten und Übergangsvorschriften
- 9. Fazit und anwaltliche Handlungsempfehlung
- 10. FAQ: Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2026
Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland steht weiterhin vor großen Herausforderungen. Die Bundesregierung hat nun mit dem Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete – kurz „Miete II" – die nächste Reformstufe eingeleitet. Gegenüber dem früheren Referentenentwurf des BMJV enthält der Regierungsentwurf teils erhebliche inhaltliche Änderungen, die für Vermieter und Investoren unmittelbare Konsequenzen haben.
Als Fachkanzlei für Immobilien- und Mietrecht haben wir den Regierungsentwurf für Sie analysiert. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die wesentlichen Neuregelungen, die größten rechtlichen Fallstricke und die wirtschaftlichen Risiken der Reform – und wie Sie sich als Investor oder Vermieter jetzt positionieren sollten.
1. Hintergrund und Zielsetzung des Regierungsentwurfs
Der Regierungsentwurf reagiert auf mehrere strukturelle Probleme des deutschen Mietwohnungsmarkts: Angebotsmieten in den 14 größten Städten haben sich von 2010 bis 2024 durchschnittlich verdoppelt und sind allein von 2022 bis 2024 um über 20 Prozent gestiegen. Gleichzeitig hat die Bedeutung möblierter Kurzzeitvermietungen stark zugenommen – in Großstädten hat sich der Anteil solcher Angebote von 2012 bis 2024 von 15 auf 30 Prozent verdoppelt, bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 27 Euro pro Quadratmeter (2024) gegenüber 15 Euro (2012).
Der Entwurf verfolgt nach seiner Begründung das Ziel, der Mietpreisbremse mehr Geltung zu verschaffen, den Markt für langfristig anzumietende Wohnungen zu erweitern und die Voraussetzungen für bezahlbares und sicheres Wohnen zu verbessern. Aus Vermietersicht greift er dabei tief in die Vertragsfreiheit und die Renditekalkulation ein.
2. Indexmiete: Hälftige Kappung ab 3 % Inflation (§ 557b Abs. 4 BGB-E)
Änderung gegenüber dem Referentenentwurf
Referentenentwurf (BMJV)
Deckelung auf 3,5 % p.a. – jede Erhöhung über 3,5 % war vollständig ausgeschlossen.
Regierungsentwurf (Kabinett)
Schwelle bei 3 %: Überschreitender Teil wird nur zur Hälfte berücksichtigt. Bei Inflation ≤ 3 % keine Einschränkung.
Bewertung: Die Änderung ist für Vermieter leicht günstiger, ändert aber nichts am grundsätzlichen Eingriff in die Wertsicherungsfunktion der Indexmiete.
Die zentrale und für Investoren folgenreichste Änderung betrifft die Indexmiete. Der Regierungsentwurf sieht in dem neuen § 557b Abs. 4 BGB-E vor: Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Teils bei der Berechnung der Mieterhöhung unberücksichtigt. Diese Regelung gilt jedoch nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Rechenbeispiel: Indexmiete unter dem Regierungsentwurf
Ausgangssituation: Indexmiete 1.200 € nettokalt, VPI-Anstieg im Jahresvergleich: 5 %
Bisherige Rechtslage: Erhöhung um volle 5 % → neue Miete: 1.260 €
Nach RegE (angespannter Markt): 3 % ungedeckelt + 50 % von 2 % (= 1 %) → Erhöhung nur 4 % → neue Miete: 1.248 €
Differenz für Vermieter: – 12 € monatlich / – 144 € jährlich pro Wohnung
Hinweis: Bei einer Inflation von 3 % oder darunter ändert sich gegenüber der heutigen Rechtslage nichts.
Risiken für Vermieter und Investoren
- Asymmetrische Kostenbelastung: Mieteinnahmen werden in Hochinflationsphasen gedeckelt, während Ausgaben für Instandhaltung, Handwerker und Baumaterialien unbegrenzt steigen. Diese Risikoverlagerung gefährdet die Wirtschaftlichkeit vieler Bestandsimmobilien.
- Die Erbbaurechts-Falle: Wer als Investor einen Erbbauzins zahlt, der ungedeckelt an den VPI gekoppelt ist, seine Mieteinnahmen aber partiell gedeckelt werden, riskiert unkalkulierbare Finanzierungslücken.
- Fehlendes Ausgleichskonto: Ein Ausgleich für Jahre, in denen die Miete unter die reale Inflationsrate gedrückt wird, ist nicht vorgesehen. Die Wertsicherungsfunktion der Indexmiete wird in Hochinflationsphasen faktisch beschnitten.
- Gebietsabhängigkeit: Die Regelung gilt nur in per Landesverordnung ausgewiesenen angespannten Märkten. Welche Gebiete betroffen sein werden, ist noch offen – Investoren müssen dies laufend beobachten.
3. Schonfristzahlung: Ausweitung auf die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)
Änderung gegenüber dem Referentenentwurf
Referentenentwurf (BMJV)
Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung – ohne explizite Regelung zur vorprozessualen Schonfrist und Kündigungssperrfrist.
Regierungsentwurf (Kabinett)
Zusätzlich werden vorprozessuale Schonfrist (§ 543 Abs. 2 S. 2, 3 BGB) und Kündigungssperrfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB) ausdrücklich auf die ordentliche Kündigung erstreckt. Heilung nur einmalig pro Mietverhältnis.
Bewertung: Der RegE ist für Vermieter geringfügig ungünstiger, da er den Gleichlauf beider Kündigungsarten vollständig herstellt und damit die Prozessrisiken erhöht.
Bislang galt: Zahlt ein Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird lediglich die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung blieb nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam (zuletzt BGH, Urt. v. 13.10.2021 – VIII ZR 91/20). Künftig soll die Nachzahlung einmalig pro Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung heilen.
Der neue § 573 Abs. 4 BGB-E sieht vor: Besteht die Pflichtverletzung im Zahlungsverzug mit der Miete oder einer Sicherheitsleistung, ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Zudem werden die Regelungen zur vorprozessualen Schonfrist (§ 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB) auf die ordentliche Kündigung erstreckt. Die Heilungswirkung kann im Rahmen eines Mietverhältnisses insgesamt nur einmal eintreten.
Folgen für die Räumungspraxis
Für Vermieter – insbesondere private Kleinvermieter – wird diese Maßnahme schnell zur Kostenfalle. Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs fallen Gerichts- und Anwaltskosten von typischerweise 1.000 bis 1.500 Euro an. Zahlt der Mieter im letzten Moment die reine Miete nach, muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden. Auf den verauslagten Prozesskosten bleibt der Vermieter in der Praxis sehr häufig sitzen, da bei säumigen Mietern oft nichts zu holen ist. Der private Vermieter wird damit faktisch zum Ausfallbürgen der staatlichen Sozialpolitik.
Haus & Grund Deutschland weist darauf hin, dass 56,3 Prozent der Vermieter lediglich ein bis fünf Wohneinheiten besitzen und 43,7 Prozent Rentner oder Pensionäre sind. Mietausfälle wirken hier unmittelbar einkommensrelevant. Räumungsverfahren dauern in Ballungsräumen regelmäßig sechs bis zwölf Monate – die verlängerte Ungewissheit durch die neue Heilungsmöglichkeit verschärft die wirtschaftliche Belastung erheblich.
4. Möblierter Wohnraum: Neue Berechnungsregeln und Auskunftspflicht (§§ 556d Abs. 1a, 556g Abs. 1b BGB-E)
Änderungen gegenüber dem Referentenentwurf
Referentenentwurf (BMJV)
- Pauschalvermutung: 5 % der Nettokaltmiete (bei "voll ausgestattetem" Wohnraum)
- Sanktion bei fehlender Auskunft: Wohnung gilt dauerhaft als unmöbliert
Regierungsentwurf (Kabinett)
- Grundregel: 1 % des Zeitwerts monatlich; Pauschalvermutung: 10 % der NKM
- Sanktion bei fehlender Auskunft: Wohnung gilt nur für bis zu 2 Jahre nach Nachholung als unmöbliert
Bewertung: Die zeitliche Begrenzung der Sanktion ist eine Verbesserung für Vermieter. Die Zeitwertmethode schafft jedoch neue Bewertungsunsicherheiten.
Um die Umgehung der Mietpreisbremse durch überhöhte Möblierungszuschläge zu verhindern, führt der Regierungsentwurf zwei neue Regelungen ein. Zunächst zur Berechnung des Möblierungszuschlags (§ 556d Abs. 1a BGB-E): Der Zuschlag ist angemessen, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertsder Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Bei voll ausgestattetem Wohnraum gilt ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der für die Nutzung des unmöblierten Wohnraums geschuldeten Miete als angemessen (Vermutungsregel zur Vereinfachung).
Zwei Berechnungswege im Vergleich
Weg 1: Zeitwertmethode (Grundregel)
Zeitwert der Möbel: 15.000 € → max. Zuschlag: 1 % × 15.000 € = 150 € / Monat
Weg 2: Pauschalvermutung (voll ausgestatteter Wohnraum)
Nettokaltmiete unmöbliert: 1.200 € → max. Zuschlag: 10 % × 1.200 € = 120 € / Monat
Hinweis: Die Pauschalvermutung gilt nur bei „voll ausgestattetem" Wohnraum. Der Begriff ist im Entwurf nicht legaldefiniert.
Daneben führt der Entwurf eine unaufgeforderte Auskunftspflicht ein (§ 556g Abs. 1b BGB-E): Der Vermieter muss dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe des Möblierungszuschlags erteilen. Wird diese Auskunft nicht rechtzeitig erteilt, gilt die Wohnung für bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet. Die Sanktion ist damit zeitlich begrenzt – anders als im früheren Referentenentwurf, der eine dauerhafte Rechtsfolge vorsah.
Juristische Tücken und Compliance-Risiken
- Zeitwertermittlung durch Schätzung: Der Zeitwert der Möbel muss bei Vertragsschluss geschätzt werden. Fehlt eine Dokumentation, drohen Streitigkeiten über die Angemessenheit des Zuschlags.
- Unklarer Begriff „voll ausgestattet": Ob Grundmöbel reichen oder eine Vollausstattung erforderlich ist, werden Gerichte in Einzelverfahren klären müssen.
- Zweijährige Sanktionswirkung: Vergessen Sie die Auskunft vor Vertragsschluss, gilt die Wohnung für bis zu zwei Jahre als unmöbliert – Sie haften für die Instandhaltung der Möbel, ohne einen Cent dafür verlangen zu dürfen.
- Ausnahme für Mietspiegel: Die Regelung gilt nicht, soweit ein anwendbarer Mietspiegel die Vermietung von Einrichtungsgegenständen bereits berücksichtigt.
5. Kurzzeitvermietung: 6-Monats-Grenze mit Verlängerungsoption (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)
Änderung gegenüber dem Referentenentwurf
Referentenentwurf (BMJV)
Starre Grenze von 6 Monaten, keine Verlängerungsmöglichkeit vorgesehen.
Regierungsentwurf (Kabinett)
Grundgrenze 6 Monate, aber Verlängerung auf bis zu 8 Monate möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt.
Bewertung: Die Verlängerungsoption ist eine moderate Verbesserung, löst aber das Grundproblem für Expats und Projektmitarbeiter mit längeren Einsätzen nicht.
Die Ausnahme vom strengen Mieterschutz für die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) soll künftig zwingend an einen besonderen Bedarf des Mieters und eine Maximaldauer von sechs Monatengeknüpft werden. Neu gegenüber dem Referentenentwurf: Eine Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt.
Dies ignoriert dennoch die Lebensrealität vieler Nutzergruppen: Projektentwickler, Expats oder Gastprofessoren benötigen Wohnraum häufig für 10 bis 36 Monate. Wird die Grenze bei acht Monaten gezogen, sind Vermieter künftig gezwungen, Mietverträge rigoros zu beenden, um nicht versehentlich in die Regularien der Mietpreisbremse und des Dauerwohnrechts zu rutschen. Dies führt zu mehr Fluktuation, höherem Verwaltungsaufwand und zwingt mobile Fachkräfte zum permanenten „Wohnungshopping". Für Bestandsverträge, die vor Inkrafttreten geschlossen wurden, gilt die alte Rechtslage weiter.
6. Vereinfachtes Modernisierungsverfahren: Anhebung auf 20.000 € (§ 559c Abs. 1 BGB-E)
Eine auf den ersten Blick positive Nachricht: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungsverfahren (§ 559c BGB) soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Die Grenze gilt für die geltend gemachten Kosten vor Abzug der Pauschale nach Satz 2.
Vorsicht: Fünfjährige Sperrfrist als Investitionsbremse
Aus anwaltlicher Sicht ist die Anhebung kaum mehr als ein Inflationsausgleich für die extrem gestiegenen Baukosten seit 2019. Zudem lauert eine Falle: Nutzen Sie das vereinfachte Verfahren, dürfen Sie für fünf Jahre keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen. Für weitreichende, in Etappen durchgeführte energetische Sanierungs- und Klimaschutzkonzepte ist dieses Instrument in der Praxis rechtlich meist unbrauchbar.
7. Weitere Änderungen: § 566 BGB, Mietspiegel, Gewerbemiete
Der Regierungsentwurf enthält neben den oben genannten Kernregelungen weitere Änderungen, die in der öffentlichen Diskussion weniger Beachtung finden, aber praktisch bedeutsam sind:
§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete – auch bei Miteigentümern
Der Regierungsentwurf streicht in § 566 Abs. 1 BGB die Einschränkung „an einen Dritten". Damit geht das Mietverhältnis künftig auch dann auf den Erwerber über, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert. Bisher blieb nach BGH-Rechtsprechung (Beschl. v. 9.1.2019 – VIII ZB 26/17) der veräußernde Miteigentümer Vermieter, obwohl er kein Eigentum mehr hatte – eine praxisferne Rechtslage, die nun bereinigt wird.
Mietspiegel-Datenerhebung (Art. 238 § 1 EGBGB)
Zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel dürfen die zuständigen Behörden künftig von den Grundsteuerbehörden nicht nur Namen und Anschriften der Grundstückseigentümer, sondern auch die Adressen der Grundstückeerheben. Dies beseitigt eine bisher bestehende Rechtsunsicherheit bei der Datenerhebung.
Gewerbemietrecht: Elektronische Belegbereitstellung (§ 578 BGB)
Das mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz für Wohnraumvermieter eingeführte Recht, Betriebskostenbelege elektronisch bereitzustellen, wird nun ausdrücklich auch auf Gewerbemietverhältnisse erstreckt.
Klarstellung § 556 Abs. 5 BGB: Abweichungsverbot
Es wird klargestellt, dass zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarungen vom mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz eingefügten § 556 Abs. 4 Satz 1 BGB (Belegeinsichtsrecht) unwirksam sind.
Anpassungen an GEG-Novelle (§§ 536, 555c, 557a, 559e BGB)
Verschiedene technische Anpassungen stellen sicher, dass die mit der GEG-Novelle eingefügten §§ 559e und 555b Nr. 1a BGB (energetische Modernisierung) nahtlos in das bestehende Mietrecht eingebettet werden.
8. Inkrafttreten und Übergangsvorschriften
Der Regierungsentwurf sieht ein gestaffeltes Inkrafttreten vor (Art. 3):
Die Regelungen zu Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag und Auskunftspflicht (Art. 1 Nr. 2, 5 und 7) treten am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft – um Vermietern und Mietern eine Anpassungsfrist zu ermöglichen. Alle übrigen Regelungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
Wesentliche Übergangsregelungen (Art. 2 EGBGB-E)
- Altverträge Kurzzeitvermietung/Möblierung: Auf Mietverträge, die vor Inkrafttreten geschlossen wurden, gelten §§ 549, 556d und 556g BGB in der alten Fassung weiter.
- Indexmiete: § 557b Abs. 4 BGB-E gilt nur für Änderungserklärungen, bei denen die Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs bereits in einem ausgewiesenen angespannten Gebiet liegt.
- Modernisierungsankündigungen: Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor Inkrafttreten angekündigt wurden, gilt die alte Wertgrenze von 10.000 € weiter.
- Zahlungsverzugskündigungen: Für Pflichtverletzungen, die vor Inkrafttreten eingetreten sind, gilt § 573 BGB in der alten Fassung weiter.
9. Fazit und anwaltliche Handlungsempfehlung
Der Regierungsentwurf „Miete II" enthält gegenüber dem Referentenentwurf einige Korrekturen – so ist die Sanktion beim Möblierungszuschlag nun zeitlich auf zwei Jahre begrenzt, und die Kurzzeitvermietung kann auf bis zu acht Monate verlängert werden. Im Kern bleibt der Entwurf jedoch geprägt von einer deutlichen Risikoverlagerung zulasten der Immobilienwirtschaft: Die Indexmiete-Deckelung, die Ausweitung der Schonfristzahlung und die neuen Compliance-Pflichten beim Möblierungszuschlag erhöhen die Komplexität und das Streitpotenzial erheblich.
Was Sie jetzt tun sollten
- Mietvertragsprüfung möbliertes Wohnen: Überprüfen Sie Ihre Standard-Mietverträge. Dokumentieren Sie den Zeitwert der Möbel bei Vertragsschluss und sorgen Sie für eine rechtssichere, separate Auskunft über den Möblierungszuschlag vor Vertragsunterschrift.
- Räumungsprozesse anpassen: Kalkulieren Sie bei Zahlungsverzug künftig längere Verfahrensdauern und höhere Ausfallrisiken bei den Prozesskosten ein. Ein strengeres und früheres Forderungsmanagement wird unerlässlich.
- Indexmietportfolio analysieren: Prüfen Sie, welche Ihrer Indexmietverträge in potenziell ausgewiesenen angespannten Märkten liegen, und passen Sie Ihre Renditekalkulationen entsprechend an.
- Modernisierungsstrategie: Prüfen Sie genau, ob das vereinfachte Modernisierungsverfahren zu Ihrer 5-Jahres-Strategie für das Gebäude passt, bevor Sie sich durch den pauschalen Abzug rechtlich blockieren.
- Kurzzeitvermietungskonzepte überprüfen: Analysieren Sie bestehende und geplante Kurzzeitvermietungsmodelle auf Konformität mit der neuen 6/8-Monats-Grenze.
Wir beraten Investoren, Bestandshalter und private Vermieter rechtssicher bei der Anpassung ihrer Vertrags- und Bewirtschaftungsstrukturen an die neue Rechtslage. Sprechen Sie uns an.