Das Landgericht Frankfurt am Main verurteilte am 9. September 2025 einen Projektentwickler zur Rückzahlung von 190.000 € nebst Zinsen. Die Käuferin hatte diese Summe als Reservierungsgebühr für eine Penthouse-Maisonette-Wohnung in Frankfurt gezahlt. Das Gericht entschied, dass die Reservierungsvereinbarung formnichtig war, da sie nicht notariell beurkundet wurde. Der Fall zeigt die rechtlichen Fallstricke bei Reservierungsvereinbarungen im Immobiliengeschäft und die Grenzen zulässiger Reservierungsgebühren.
Inhaltsverzeichnis
Fall-Überblick
Kernaussage
Eine Reservierungsvereinbarung für eine Immobilie ist formnichtig, wenn sie nicht notariell beurkundet wird und mit dem späteren Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Gezahlte Reservierungsgebühren können als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden, auch wenn der Käufer selbst vom Kauf Abstand nimmt.
Ergebnis
Klage vollständig erfolgreich. Rückzahlung von 190.000 € nebst Zinsen (5% über Basiszinssatz seit 28.12.2024).
Streitwert
190.000 € Reservierungsgebühr bei einem geplanten Kaufpreis von ca. 14 Millionen €.
Objekt
Penthouse-Maisonette-Wohnung in Frankfurt am Main.
Urteilsdaten
Landgericht Frankfurt am Main
2-14 O 55/25
9. September 2025
Frankfurt am Main, Rhein-Main-Gebiet
Sachverhalt
Die Klägerin lernte den Beklagten, einen in der Immobilienbranche tätigen Projektentwickler, im Frühjahr 2024 über ihren Ehemann kennen. Nach dem Tod ihres Ehemanns im Juni 2024 erwog sie den Erwerb einer Eigentumswohnung und wandte sich an den Beklagten. Dieser empfahl ihr eine Penthouse-Maisonette-Wohnung in Frankfurt am Main.
Am 15. September 2024 besichtigten beide Parteien gemeinsam die Wohnung, die der Klägerin gefiel. Am Folgetag fand ein Gespräch zwischen den Parteien in einem Restaurant im Rhein-Main-Gebiet statt. Dort fertigte die Klägerin ein Schriftstück an, das als Überschrift „Vereinbarung" trug und diverse Eckpunkte enthielt. Der Beklagte weigerte sich jedoch, dieses Schriftstück zu unterzeichnen, und verwies auf den später abzuschließenden notariellen Kaufvertrag. Zu diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien über die Kaufpreishöhe noch nicht einig. Es stand zwischenzeitlich ein Kaufpreis in Höhe von 14 Millionen € im Raum.
Im Hinblick auf den späteren Erwerb der Wohnung übergab die Klägerin dem Beklagten etwa drei Wochen später im September 2024 eine Geldsumme in bar in Höhe von 190.000 €. Im November 2024 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sie die Immobilie nicht mehr erwerben wolle. Das beabsichtigte Kaufgeschäft zwischen den Parteien kam letztlich nicht mehr zustande.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Dezember 2024 forderte die Klägerin den Beklagten zur Rückzahlung des Geldbetrages in Höhe von 190.000 € auf und setzte ihm hierfür eine Frist bis zum 27. Dezember 2024. Der Beklagte reagierte nicht auf diese Aufforderung. Die Klägerin erhob daraufhin Klage vor dem Landgericht Frankfurt am Main.
Chronologie der Ereignisse
Erstkontakt
Klägerin lernt Beklagten (Projektentwickler) über ihren Ehemann kennen.
Tod des Ehemanns
Nach dem Tod ihres Ehemanns denkt Klägerin über Wohnungserwerb nach.
Wohnungsbesichtigung
Gemeinsame Besichtigung der Penthouse-Wohnung in Frankfurt.
Restaurant-Treffen im Rhein-Main-Gebiet
Klägerin fertigt Schriftstück „Vereinbarung" an. Beklagter weigert sich zu unterzeichnen. Kaufpreis im Raum: ca. 14 Millionen €.
Barzahlung
Klägerin übergibt Beklagtem 190.000 € in bar als Reservierungsgebühr.
Rücktritt vom Kauf
Klägerin teilt mit, dass sie die Immobilie nicht mehr erwerben will.
Anwaltliches Rückforderungsschreiben
Klägerin fordert Rückzahlung von 190.000 € mit Frist bis 27.12.2024.
Urteil LG Frankfurt
Beklagter wird zur Rückzahlung von 190.000 € nebst Zinsen verurteilt.
Kernaussagen des Gerichts
Anspruchsgrundlage: Ungerechtfertigte Bereicherung
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des Betrages in Höhe von 190.000 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Die Klägerin hat den Betrag ohne Rechtsgrund geleistet.
Kein wirksamer Kaufvertrag
Zwischen den Parteien kam kein Kaufvertrag gemäß § 433 BGB zustande. Ein Rechtsgrund folgt nicht aus einem abgeschlossenen Kaufvertrag.
Formnichtige Reservierungsvereinbarung
Die im Juli 2024 getroffene Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 125 Satz 1, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Formnichtigkeit unwirksam, da keine notarielle Beurkundung erfolgte. Die Vereinbarung und der geplante Kaufvertrag bilden eine rechtliche Einheit.
10%-Grenze deutlich überschritten
Die Reservierungsgebühr von 190.000 € überstieg die kritische 10%-Grenze der üblichen Maklerprovision erheblich. Bei einem Kaufpreis von 14 Millionen € und einer Maklerprovision von 7,14% (999.600 €) liegt die 10%-Grenze bei 99.960 €. Die vereinbarte Gebühr entspricht ca. 19,01% der Maklerprovision und ist damit unverhältnismäßig hoch.
Berufung auf Formmangel zulässig
Die Klägerin kann sich auf den Formmangel berufen, da sie nicht treuwidrig und aus sachfremden Gründen Abstand von dem Kauf genommen hat. Die Abstandnahme aus Kostengründen ist nicht sachfremd. Eine besonders schwere Treuepflichtverletzung liegt nicht vor.
Rechtliche Analyse
Anspruchsgrundlage: § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Danach ist derjenige, der durch Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet. Die Voraussetzungen dieser Norm lagen vor:
Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung:
- Erlangung eines vermögenswerten Etwas: Der Beklagte hat 190.000 € erhalten.
- Durch Leistung: Die Klägerin hat das Geld bewusst und zweckgerichtet übergeben.
- Ohne Rechtsgrund: Kein wirksamer Kaufvertrag, keine wirksame Reservierungsvereinbarung.
Kein Rechtsgrund aus Kaufvertrag
Ein Rechtsgrund folgt nicht aus einem abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 433 BGB, da zwischen den Parteien unstrittig ein solcher nicht zustande gekommen ist. Der Beklagte weigerte sich, das von der Klägerin vorgelegte Schriftstück vom 16. September 2024 zu unterzeichnen, und verwies auf den später abzuschließenden notariellen Kaufvertrag.
Formnichtige Reservierungsvereinbarung
Das Gericht stellte fest, dass die im Juli 2024 getroffene Reservierungsvereinbarung gemäß § 125 Satz 1, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Formnichtigkeit unwirksam ist. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift erstreckt sich auf die Gesamtheit der Verträge und Vereinbarungen, sofern eine rechtliche Einheit vorliegt.
Rechtliche Einheit von Reservierungsvereinbarung und Kaufvertrag
Eine Reservierungsvereinbarung und ein späterer Kaufvertrag über eine Immobilie bilden eine rechtliche Einheit, wenn die Parteien die Absicht hatten, einen späteren Kaufvertrag zu schließen. Diese Vereinbarung wird zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen (AG München, Urteil vom 01.07.2016 - 191 C 28518/15).
Im vorliegenden Fall hatten die Klägerin und der Beklagte die Absicht, bei der Vereinbarung im Juli 2024 einen späteren Kaufvertrag über die Penthouse-Wohnung zu schließen. Der Beklagte sollte die Wohnung frei vom Markt halten und im Gegenzug einen Betrag in Höhe von 190.000 € von der Klägerin erhalten. Diese Vereinbarung bildete mit dem geplanten Kaufvertrag eine rechtliche Einheit und unterlag daher der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.
Formvorschriften beim Immobilienkauf
Die notarielle Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen und der Rechtssicherheit. Der Notar hat eine Beratungs- und Belehrungspflicht und stellt sicher, dass beide Parteien die rechtlichen Konsequenzen ihres Handelns verstehen.
Zweck der Formvorschrift
Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf die Gesamtheit der Verträge und Vereinbarungen, sofern eine rechtliche Einheit vorliegt (Jauernig/Mansel, 19. Aufl. 2023, BGB § 125 Rn. 7 f.). Dabei ist der Parteiwille maßgeblich, dass die Verträge nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen" sollen (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Auflage 2025, § 311b Rn. 25).
Wann ist eine notarielle Beurkundung erforderlich?
Beurkundungspflichtige Vereinbarungen:
- Kaufvertrag: Vertrag zur Übertragung von Grundstückseigentum (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB)
- Reservierungsvereinbarung: Wenn sie mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet
- Vorverträge: Wenn sie die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages begründen
- Optionsverträge: Wenn sie das Recht zum Abschluss eines Kaufvertrages einräumen
Rechtsfolgen der Formnichtigkeit
Eine formnichtige Vereinbarung ist unwirksam und begründet keine Zahlungspflicht. Bereits geleistete Zahlungen können nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden. Die Formnichtigkeit kann auch dann geltend gemacht werden, wenn der Käufer selbst vom Kauf Abstand nimmt, sofern keine besonders schwere Treuepflichtverletzung vorliegt.
Ausnahme: § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB
Der Formmangel ist geheilt, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgt sind. Im vorliegenden Fall war dies nicht der Fall, da kein Kaufvertrag zustande kam und somit auch keine Auflassung und Eintragung erfolgte.
Die 10%-Grenze bei Reservierungsgebühren
Das Gericht stellte fest, dass die Reservierungsgebühr von 190.000 € im Verhältnis zum Kaufpreis von 14 Millionen € unverhältnismäßig hoch war. Eine Reservierungsvereinbarung ist formbedürftig nach § 311b Abs. 1 BGB, wenn die Höhe des Bindungsentgeltes auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb ausübt, wobei die kritische Grenze bei 10% der üblichen Maklerprovision liegt.
Berechnung der 10%-Grenze
Kaufpreis: 14.000.000 €
Übliche Maklerprovision (7,14%): 999.600 €
10%-Grenze: 99.960 €
Vereinbarte Reservierungsgebühr: 190.000 € (entspricht ca. 19,01% der Maklerprovision)
→ Deutliche Überschreitung der kritischen Grenze
Das Gericht verwies auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.02.1988 – IVa ZR 268/86; Urteil vom 02.07.1986 – IVa ZR 102/85), wonach ein Vergleich zwischen der Maklerprovision und der Reservierungsvereinbarung anzustellen ist. Die Reservierungsgebühr ist nicht ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen, sondern zur üblichen Maklerprovision.
Zweck der 10%-Grenze
Dieser Maßstab von 10% der Maklerprovision gilt nicht nur für Maklerfälle, sondern auch für alle anderen. Es handelt sich um einen allgemeingültigen Bemessungsmaßstab für unangemessen Druck. Durch die Verpflichtung, wonach der Verkäufer den Zahlbetrag einbehalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt, wird der Käufer in seiner Entscheidungsfreiheit erheblich eingeschränkt, da er nutzlose Aufwendungen zu befürchten hat. Dadurch wird der Käufer mittelbar zum Kaufvertragsschluss gedrängt (BGH, Urteil vom 02.07.1986 – IVa ZR 102/85).
Praxishinweis: Zulässige Reservierungsgebühren
Reservierungsgebühren sollten die 10%-Grenze der üblichen Maklerprovision nicht überschreiten, um nicht als unangemessener Druck zum Kaufvertragsschluss zu gelten. Bei einem Kaufpreis von 14 Millionen € und einer Maklerprovision von 7,14% wäre eine Reservierungsgebühr von maximal ca. 100.000 € noch vertretbar. Höhere Gebühren können als unverhältnismäßig angesehen werden und die Formbedürftigkeit der Reservierungsvereinbarung begründen.
Berufung auf Formmangel
Der Beklagte argumentierte, die Klägerin könne sich nicht auf den Formmangel berufen, da sie nicht treuwidrig gehandelt habe. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht und stellte fest, dass die Klägerin sich auf den Formmangel berufen kann, da sie nicht gegen besondere Treuepflichten verstoßen hat.
Voraussetzungen für die Berufung auf Formmangel:
- Die Geltendmachung von Formmängeln eines Rechtsgeschäfts im Nachgang soll nicht zum „Rettungsanker" werden.
- Der Gesetzgeber hat im Hinblick auf die Form des Rechtsgeschäfts die Disposition den Parteien entzogen, sodass besonders strenge Anforderungen an den Grundsatz von Treu und Glauben gestellt werden.
- Es werden nur wenige Ausnahmen vom Grundsatz der Formstrenge anerkannt, in denen die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig ist.
Wann ist die Berufung auf Formmangel treuwidrig?
In Fällen, in denen die Existenzvernichtung eines Beteiligten droht oder eine besonders schwere Treuepflichtverletzung gegeben ist, soll es einer Partei versagt sein, sich auf die Nichtigkeitsfolge zu berufen (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Auflage 2025, § 125 Rn. 22). Zu den Kriterien einer besonders schweren Treuepflichtverletzung gehören im Einzelfall die Überlegenheit einer Partei, eine einseitige Vorteilziehung und sachfremde Motivation (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Auflage 2025, § 125 Rn. 29 f.).
Keine besonders schwere Treuepflichtverletzung
Gemessen an diesen Maßstäben ist eine besonders schwere Treuepflichtverletzung der Klägerin nicht zu erkennen. Die Abstandnahme vom Kauf der Wohnung ist nicht aus sachfremden Motiven erfolgt. Dass der Grund für die Abstandnahme in der Höhe des Kaufpreises liegt, ist keinesfalls sachfremd und unüblich. Andere Gründe für eine besonders schwere Treuepflichtverletzung sind nicht ersichtlich.
Folgen für den Beklagten
Das Gericht stellte fest, dass die Folge der Nichtigkeit für den Beklagten nicht untragbar ist. Die Rückzahlung des streitgegenständlichen Betrages ist für den Beklagten nicht untragbar. Soweit der Beklagte behauptet, dass er die streitgegenständliche Wohnung für ca. sechs Monate keinen weiteren potentiellen Käufern vorstellen konnte, besteht für ihn weiterhin die Möglichkeit die Wohnung zu verkaufen und bei einem Kaufpreis in Höhe von 14.000.000 € einen Gewinn zu erzielen.
Praxishinweise
Für Käufer
- • Zahlen Sie keine Reservierungsgebühren ohne notarielle Beurkundung
- • Prüfen Sie die Höhe der Reservierungsgebühr (max. 10% der Maklerprovision)
- • Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie Anzahlungen leisten
- • Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich
- • Fordern Sie gezahlte Beträge zeitnah zurück, wenn der Kauf nicht zustande kommt
Für Verkäufer/Projektentwickler
- • Lassen Sie Reservierungsvereinbarungen notariell beurkunden
- • Halten Sie Reservierungsgebühren unter der 10%-Grenze
- • Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen und Zahlungen
- • Informieren Sie Käufer über die Formvorschriften
- • Vermeiden Sie Barzahlungen ohne Quittung
Wichtiger Hinweis
Reservierungsvereinbarungen ohne notarielle Beurkundung sind rechtlich unwirksam, wenn sie mit dem späteren Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden. Gezahlte Reservierungsgebühren können zurückgefordert werden. Lassen Sie sich vor Abschluss einer Reservierungsvereinbarung rechtlich beraten, um finanzielle Risiken zu vermeiden.
Weiterführende Informationen
Dieses Urteil ist Teil einer umfassenden Rechtsprechung zu Reservierungsvereinbarungen im Immobilienrecht. Weitere relevante Urteile und Informationen finden Sie hier:
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